Các nhân tố mới tạo nên sự phục hồi cho thị trường bất động sản Tp.HCM

Năm 2020 được xem là một năm đầy biến động đối với thị trường bất động sản Tp.HCM nói riêng, cũng như các thị trường bất động sản trên cả nước nói chung. Quan trọng nhất là tình hình dịch bệnh Covid-19 đã có những ảnh hưởng cực kỳ lớn đến các giao dịch và dự án bất động sản. Tuy nhiên thị trường bất động sản tại Việt Nam đã dần được phục hồi và khởi sắc sau những khó khăn trên. Một mặt là do trong mùa đại dịch, nguồn cầu tăng lên trong khi nguồn cung đang bị khan hiếm. Nhưng đằng sau nghịch lý trên là sự xuất hiện của các nhân tố mới cho thị trường bất động sản Tp.HCM. Những nhân tố mới này sẽ góp phần tạo nên những bước phát triển mới và bất ngờ cho thị trường bất động sản Tp.HCM.

Năm 2021 này sẽ là năm phục hồi tích cực của thị trường bất động sản. Trong năm nay, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc và tăng trưởng mạnh mẽ hơn. Điều đó xảy ra được là nhờ sự xuất hiện những nhân tố mới. Những nhân tố này sẽ mang lại những điểm vô cùng tích cực cho thị trường bất động sản Tp.HCM.

Nguồn cung tại thị trường bất động sản Tp.HCM đang bị giảm

Với tình hình dịch bệnh từ năm 2020, lượng cung trong thị trường bất động sản giảm đáng kể. Cụ thể, theo số liệu công bố của Sở Xây dựng Tp.HCM, số lượng nguồn cung nhà ở hình thành trong tương lai năm 2020 được các chủ đầu tư công bố chào bán là 16.895 căn nhà. Giảm 30,4% so với năm 2019. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm hơn 42% tương đương khoảng 7.114 căn. Phân khúc trung cấp vẫn chiếm phần chủ đạo 56,9% tương đương 9.618 căn. Cả hai phân khúc này đều tăng mạnh so với năm trước tương ứng lần lượt là 15,9% và 66,2%. Trong khi phân khúc bình dân chỉ có 163 căn. Giảm tận 98,6% so với năm 2019. Điều này thể hiện rõ được sự suy giảm cực kỳ lớn từ nguồn cung trong thị trường.

Bên cạnh sự suy giảm trong tất cả các phân khúc bất động sản. Thì đáng kể nhất phải là sự suy giảm về nguồn cung của phân khúc nhà ở bình dân. Con số suy giảm 98,6% là quá lớn so với những năm trước.

Giá các loại bất động sản tăng do nguồn cung khan hiếm

Cũng chính vì nguồn cung đang bị giảm một con số đáng kể. Nên giá của các phân khúc đều có xu hướng tăng lên. Theo báo cáo từ Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), giá căn hộ tại TP.HCM có xu hướng tăng trong năm qua. Các dự án căn hộ ở khu trung tâm (CBD), kể cả khu đô thị Thủ Thiêm có giá trung bình lên tới khoảng 5.000 – 7.000 USD/m2. Tại khu vực quận 9, mặc dù nằm ở xa khu trung tâm nhưng mặt bằng giá căn hộ còn tăng cao lên trung bình khoảng 2.000 USD/m2. Con số này còn có thể tăng lên hơn nữa. Tùy thuộc vào độ lớn, độ cao cấp và vị trí của dự án.

Việc nguồn cung thiếu hụt đã gây ra sự tăng giá cho các loại hình bất động sản. Bên cạnh đó, bắt nguồn từ việc các nhà đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận. Cả 2 yếu tố này đã làm cho giá của các ngôi nhà và căn hộ được đẩy giá lên cao. Do đó từ năm 2020 đến nay, giá nhà luôn có xu thế tăng lên qua từng giai đoạn. Nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao. Tỷ lệ mua trên thị trường bình quân lên đến 70 tới 80%. Qua đó cho thấy mặc dù giá của bất động sản tăng, nhưng nó vẫn có sức hút đối với các nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Thị trường bất động sản đang bị lệch

Những con số trên đã chỉ rõ được sự lệch pha của các sản phẩm trên thị trường bất động sản. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thị trường đang bị lệch về phân khúc nhà ở, căn hộ cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp. Thì phân khúc nhà ở cao cấp đang có xu hướng gia tăng mạnh hơn. Điều này cho thấy thị trường đang phát triển một cách thiếu tính ổn định và sự bền vững.

Những khó khăn cho thị trường bất động sản trong giai đoạn dịch bệnh

Bên cạnh sự khó khăn về vấn đề lệch pha, thì thị trường còn vướng phải nhiều khó khăn khác. Cụ thể là các doanh nghiệp BĐS phải giải thể lên đến con số 1.325. Tăng 1,36 lần so với năm ngoái. Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến các lĩnh vực kinh tế khác. Bởi BĐS liên quan đến 35 ngành nghề của nền kinh tế. Việc các doanh nghiệp BĐS giải thể sẽ làm giảm việc thu hút vốn đầu tư. Bên cạnh đó, số tiền thu ngân sách từ tiền sử dụng đất cũng suy giảm một cách mạnh mẽ và nhanh chóng.

Ngoài ra, đối với các nhà đầu tư bất động sản thì vấn đề pháp lý luôn gây ra ít nhiều khó khăn cho các dự án. Những vướng mắc về pháp lý dự án trong nhiều năm qua cũng đã khiến nhiều tập đoàn, doanh nghiệp BĐS lớn dịch chuyển đầu tư về các tỉnh vùng ven. Nhất là các địa phương có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao, các tỉnh ven biển có tiềm năng phát triển du lịch và vùng thủ đô Hà Nội. Qua đây có thể nhận thấy được dịch bệnh Covid-19 đã ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường. Cùng với đó là sự khan hiếm về nguồn cung đã tạo nên những nghịch lý này. Chính những nghịch lý này đã làm cho thị trường bất động sản từng bị đứng chững lại.

Những nhân tố khuấy động lại thị trường bất động sản Tp.HCM

Những tình trạng nghịch lý trên được dự đoán sẽ chấm dứt từ năm 2021. Do trong năm Tân Sửu này, những rào cản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản đã được khai thông. Theo ông Lê Hoàng Châu, vào năm 2021 thì thị trường này sẽ lấy lại được sứt nóng. Bên cạnh đó còn có xu hướng tăng trưởng mạnh hơn nhờ 5 nhân tố mới đầy tiềm năng.

Nhân tố thứ nhất

Cơn sốt đất đến sớm nhất từ đầu năm 2021 tại Tp.HCM là sau khi quyết định thành lập TP Thủ Đức được thông qua. Việc này sẽ là động lực to lớn để phát triển đô thị. BĐS ở khu vực này, đóng góp khoảng khoảng 7-8% GDP cả nước, chiếm đến 1/3 GRDP của thành phố. Đi đôi với mục tiêu xây dựng TP Hồ Chí Minh trở thành đô thị thông minh, xây dựng nền kinh tế số. Điều này đạt được là do giá nhà, đất ở khu vực này liên tục tăng nhiều đợt. Cụ thể, ở phường Trường Thọ, tính từ giữa năm 2019 đến nay giá đất đã tăng khoảng 40%. Lên tới 70-90 triệu đồng/m². Trước đây khu vực này chỉ khoảng 40-50 triệu đồng/m².

Nhân tố thứ hai

Thành phố đã và đang tiếp tục phát triển hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm. Các dự án hạ tầng giao thông lớn được khởi công và xây dựng, đi vào hoạt động trong năm 2021. Đặc biệt là tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên. Bên cạnh đó còn có công trình chống ngập do triều cường và khởi công xây dựng dự án sân bay Long Thành. Cùng hàng loạt dự án kết nối giao thông liên vùng, đường vành đai. Những dự án lớn này sẽ tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội. Đặc biệt đây là điều rất có lợi trong thị trường bất động sản Tp.HCM. Tạo nên đà phát triển và hồi phục cho thị trường này.

Nhân tố thứ ba

Một điểm nóng có thể tạo sốt đất trong năm 2021 là thông tin đề án chuyển đổi 4/5 huyện ngoại thành lên quận trong 10 năm tới. Bốn huyện vùng ven này với quỹ đất lớn khi được chuyển đổi lên quận sẽ nhanh chóng trở thành tâm điểm của thị trường nhà ở. Nhất là trong bối cảnh Tp đang khan hiếm nguồn cung. Việc này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ tại đây. Giúp những quận mới này được nâng cao chất lượng. Ổn định phát triển kinh tế hơn cho người dân nơi đây.

Bên cạnh đó, hoàn toàn có khả năng chuyển đổi huyện Cần Giờ trở thành “đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường”. Gắn liền với việc bảo vệ nghiêm ngặt Khu dự trữ sinh quyển thế giới rừng ngập mặn (Rừng Sác Cần Giờ). Trong những năm sắp tới, trên cơ sở thực hiện các dự án cầu Cần Giờ (nối với huyện Nhà Bè). Đường trên cao Rừng Sác. Cùng với đó là khu đô thị lấn biển Cần Giờ 2.800 ha.

Nhân tố thứ tư

Đây là một trong những tin vui cũng rất lớn đối với thị trường bất động sản Tp.HCM. Đó là việc Chính phủ đã quyết định cho TP Hồ Chí Minh được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020. Thực tế từ trước đến giờ thì các loại đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và đô thị có giá trị hơn rất nhiều so với đất nông nghiệp. Cụ thể là gấp khoảng 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp. Do đó việc chuyển đổi này sẽ mang lại rất nhiều lợi nhuận và cơ hội lớn cho thị trường bất động sản Tp.HCM.

Nhân tố thứ 5

Nhân tố cuối cùng liên quan đến nhu cầu nhà ở trong thị trường bất động sản. Việc cơ cấu dân số và nhu cầu nhà ở trong năm nay sẽ là một yếu tố tích cực cho thị trường bất động sản. Theo kết quả điều tra dân số, Tp. có gần 13 triệu người. Bao gồm khách vãng lai và người cư trú ngắn hạn. Tốc độ tăng dân số cứ 05 năm tăng thêm 1 triệu người. Trong đó, có hơn 100.000 người nước ngoài làm việc và thường trú. Những ngôi nhà có diện tích rất chật hẹp dưới 6m2/người vẫn đang còn rất nhiều. Do đó hiện nay toàn thành phố có đến 188.815 hộ dân sống trong các ngôi nhà này. Điều này đã làm cho nhu cầu mở rộng và thay đổi về nhà ở đang ngày càng tăng lên nhanh chóng.

Trong tình hình nguồn cung bất động sản bị hạn chế hơn thì nhu cầu nhà ở của người dân tại Tp.HCM vẫn rất lớn. Bên cạnh đó, dư địa cũng phát triển và tăng trưởng rất mạnh. Do đó nên thị trường BĐS vẫn chưa bao giờ hết “hot”. Tất cả những nhân tố này sẽ là điểm sáng cho thị trường bất động sản Tp.HCM. Chúng sẽ có tác động mạnh mẽ và tích cực đến thị trường này. Giúp cho thị trường này dần có những khởi sắc và phục hồi. Bước đến giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ hơn trong tình hình dịch bệnh.

Xem thêm các bài viết khác tại:

• Bất động sản

Nguồn: cafef.vn