Những diễn biến mới về giá bất động sản trong năm 2021 là gì?

Trong năm mới này, mặc dù tình hình dịch bệnh vẫn còn khá phức tạp. Nhưng thị trường bất động sản đã và đang vực dậy được sau những khó khăn. Giá bất động sản sẽ không còn bị giảm nhiều như các giai đoạn trước. Mà trong năm 2021 này, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng lên nhiều hơn nữa. Nhất là đến lúc tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn. Giá bất động sản sẽ còn được khôi phục và tăng nhanh hơn nữa. Các loại hình bất động sản bị dịch bệnh ảnh hưởng từ năm trước sẽ có xu hướng được khôi phục trở lại một cách nhanh chóng. Điều này sẽ góp phần mang lại sự ổn định về giá cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Mang đến những khởi sắc mới hơn cho nền kinh tế.

Thị trường BĐS cũng như các thị trường khác, đã từng bị dịch bệnh làm ảnh hưởng nặng nề. Tuy nhiên trong các giai đoạn gần đây, giá bất động sản có những dấu hiệu tăng lên đáng kể. Có thể là do dịch bệnh, các dự án được phê duyệt ít đi. Nhưng nhu cầu của các nhà đầu tư vẫn giữ nguyên hoặc tăng. Do đó giá bất động sản được tăng lên không ít.

Thị trường bất động sản năm 2021 gồm 2 kịch bản

Sau Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, thị trường BĐS sẽ có 2 kịch bản. Cả 2 kịch bản đều sẽ có diễn biến phụ thuộc vào kết quả kiểm soát dịch bệnh Covid-19. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam đã chỉ ra 2 kịch bản của thị trường BĐS năm 2021. Ông chia sẻ, do ảnh hưởng của dịch bệnh, nhiều NĐT có tâm lý bất an. Họ có xu hướng trữ tiền mặt, co cụm để phòng thủ vì lo ngại. Do đó những người này thường không quan tâm đến việc mua bán BĐS nữa.

Tuy nhiên bên cạnh đó, vẫn có những tín hiệu cho thấy thị trường BĐS vẫn đang phát triển tốt và ngày càng khởi sắc hơn. Chỉ là đang chịu tác động từ những yếu tố khách quan bên ngoài. Chẳng hạn như pháp lý, thủ tục, dịch bệnh. Nếu giải quyết tốt vấn đề bên ngoài, thị trường sẽ lại tăng trưởng và phát triển bình thường trở lại. Nhất là vấn đề kiểm soát và ngăn chặn được tốt tình hình dịch bệnh. Bởi đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến thị trường BĐS nhiều nhất.

Kịch bản thứ nhất

Chia sẻ về kịch bản thứ nhất của thị trường bất động sản năm 2021, ông Đính cho biết vào quý 1 và quý 2/2021 thì tâm lý trữ tiền mặt vẫn được các nhà đầu tư ưu tiên. Vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Đây sẽ là giai đoạn đầy thách thức. Vì thị trường bất động sản nhiều khả năng chưa thể gỡ được thế khó ngay lập tức. Do giao dịch chậm, lực cầu yếu. Phải chờ đến giữa hoặc hết quý 1/2021, dịch được kiểm soát hoàn toàn. Khi Việt Nam không có ca bệnh mới. Lúc này thị trường BĐS mới có thể tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ. Đồng thời có những tiến triển vững chắc và ổn định hơn.

Bên cạnh đó, cứ nghĩ trong tình hình dịch bệnh giá BĐS sẽ giảm. Nhưng thật ra không phải vậy. Giá bất động sản sẽ không giảm mà chỉ đi ngang. Khi dịch được kiểm soát, giá sẽ vẫn tăng. Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, các bất động sản cho thuê bị ảnh hưởng đầu tiên. Nhưng cũng sẽ khôi phục sớm nhất sau khi dịch được kiểm soát. Ngoài ra, các loại hình BĐS khác ít bị ảnh hưởng do dịch bệnh cũng đang dần hồi phục bình thường trở lại.

Kịch bản thứ hai

Còn trong kịch bản thứ hai, mọi chuyện được dự đoán sẽ tệ hơn so với kịch bản thứ nhất. Đó là trong trường hợp đại dịch kéo dài đến tận tháng 6 mới được kiểm soát. Lúc này mọi khó khăn cho thị trường BĐS sẽ chồng chất. Cụ thể, đối với thị trường nhà ở, giá bán nhà chung cư trên thị trường sơ cấp dự kiến giảm trung bình 5% so với năm trước. Tiêu thụ căn hộ cũng sẽ có nguy cơ lao dốc không phanh. Nhìn chung các loại hình BĐS đều bị giảm giá nghiêm trọng.

Bên cạnh đó, các loại hình BĐS khác cũng không khỏi khốn đốn. Đối với thị trường BĐS thương mại cho thuê, việc dịch bệnh kéo dài sẽ ảnh hưởng đến năng suất hoạt động thấp. Khả năng lấp đầy giảm, giá thuê đi xuống. BĐS nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục “ngủ đông” như thời điểm đầu năm 2020. Do đó nếu tình hình dịch bệnh tiếp tục diễn ra một cách phức tạp hơn thì toàn bộ thị trường BĐS sẽ tiếp tục đi xuống.

Giá bất động sản sẽ tiếp tục bùng nổ hơn

Sau 2 kịch bản trên thì cũng có một số ý kiến trái chiều khác được đưa ra. Cụ thể là theo ý kiến của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, năm 2021, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ bùng nổ hơn. Do có nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường. Ngoài ra do nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Theo vị chuyên gia này, nhu cầu đối với phân khúc nhà ở vẫn cao là do một bộ phận tại Việt Nam có tài sản tích luỹ dưới dạng vàng, ngoại tệ đang có nhu cầu chuyển hoá các loại tài sản trên sang BĐS luôn cao. Do đó thị trường BĐS vẫn sẽ ổn định cho nhu cầu người dân không thay đổi quá nhiều dù có dịch.

Vấn đề của ông Khương chia sẻ cũng rất hợp lý. Bởi theo tâm lý của các nhà đầu tư và các tổ chức trên thế giới thì điều này luôn đúng. Cụ thể là khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính trị bất ổn hoặc chiến tranh, dịch bệnh,… Thì ngay lập tức họ sẽ đưa dòng tiền của mình sang kênh trú ẩn an toàn, trong đó có BĐS. Đây là một cách rất an toàn để họ có thể bảo vệ được khối tài sản của mình.

Thủ tục pháp lý là khó khăn của thị trường bất động sản

Ngoài ý kiến trên, ông Khương còn cho biết thêm: “Mặt khác, khi càng thiếu hụt những dự án ở mức trung bình thì nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư càng lớn. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ vẫn đi mua những nhà phố, nhà lẻ. Đây chính là cách mà họ đầu tư tiền. Như vậy, đối với các nhà phát triển BĐS thì khó khăn ở đây không phải là thị trường không có nguồn cầu. Mà là do các thủ tục pháp lý”. Những thủ tục này sẽ làm ràng buộc các nhà đầu tư. Khiến họ không thể đầu tư được theo ý muốn.

Tuy nhiên ông nhận định rằng trong năm mới này, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài thì những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục. Còn đối với các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại,… Cũng không cần phải bán đi. Vì các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời. Trong vòng 1 – 2 năm tới, họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính. Đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023. Do đó dù thế nào đi nữa thì chúng ta vẫn có cách để giúp thị trường BĐS giữ được “phong độ” cho mình.

Điểm đặc biệt của các sản phẩm BĐS

Theo ông Khương, những sản phẩm BĐS này có thể được hoàn thiện như vậy là do chúng có những điểm tích cực riêng. Đó là chúng không có nhiều trên thị trường. Nếu các chủ đầu tư buộc phải bán các bất động sản này đi thì vẫn có cơ hội để mua lại những sản phẩm như vậy. Đối với các nhà đầu tư thì các khách sạn năm sao, trung tâm thương mại, những cao ốc hạng A ở trung tâm thành phố là những bất động sản có nguồn thu đều và ổn định hơn. Và giá của các loại BĐS này rất khó mà suy giảm được.

Ông còn cho biết thêm: “Mặc dù biên độ lợi nhuận có thể không cao, chỉ ở mức 6 – 7%/năm. Nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Đó là lý do tại sao Việt Nam vẫn là thị trường thu hút các nhà đầu tư nước ngoài”. Chính vì vậy nên thị trường BĐS tại Việt Nam sẽ được kỳ vọng là tiếp tục giữ được “lửa” trong năm mới này.

Những khó khăn cho các nhà đầu tư

Tuy nhiên các nhà đầu tư vẫn còn phải vượt qua một số khó khăn nhất định. Cụ thể là các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải nhìn tới những vướng mắc về pháp lý. Đặc biệt là tại các đô thị lớn. Bởi những vấn đề về pháp lý luôn được xem là những khó khăn hàng đầu đối với các nhà đầu tư BĐS.

Bên cạnh đó, TS Khương còn chỉ ra một số điểm khó khăn cần lưu ý khác. Ông cho rằng đối với các tài sản tạo ra dòng tiền thì các nhà đầu tư nên chú ý đến chi phí tài chính, tỷ suất sinh lợi hàng năm. Ít nhất là trong khoảng 6 – 7 năm gần nhất. Ngoài ra còn có chỉ số vốn khi chuyển nhượng. Đây sẽ là một cơ hội cho những nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường. Do dịch bệnh sẽ sớm được kiểm soát tốt. Tuy nhiên chúng ta còn phải đợi xem tình hình dịch bệnh sẽ được kiểm soát một cách tốt nhất trong khoảng thời gian bao lâu.

Các phân khúc BĐS nào sẽ thuận lợi và khó khăn?

Với tình hình dịch bệnh như hiện tại, sẽ có một số phân khúc gặp khó khăn. Tuy nhiên cũng có các phân khúc nhân cơ hội này để vươn lên. Theo giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, năm 2021, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bùng nổ. Khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường. Bên cạnh đó nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Phân khúc nhà ở luôn là một điểm sáng. Thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng. Hơn nữa còn có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020. Đây là một tin vui lớn cho các nhà đầu tư trong thời gian sắp tới.

Nhưng đồng thời cũng không thể tránh khỏi việc một số phân khúc BĐS sẽ bị gặp khó khăn với tình hình hiện nay. Đó là các phân khúc như văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn. Do các nhân viên không thể đi làm được. Người dân cũng hạn chế đi mua sắm và du lịch hơn để đảm bảo sức khỏe.

Các phân khúc khó khăn vẫn có tiềm năng và cơ hội để phát triển

Tuy nói là các phân khúc như văn phòng, TTTM, căn hộ, cao ốc, khách sạn dịch vụ sẽ gặp nhiều khó khăn. Nhưng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, khi đầu tư vào các loại hình này, thời gian hoàn vốn thông thường là 10 năm. Do đó, 1 – 2 năm khó khăn không phải là một vấn đề quá lớn đối với các nhà đầu tư. Sau tình hình dịch bệnh ổn định, có thể các loại hình này sẽ tăng nhiệt hơn bao giờ hết.

Tuy nhiên cũng không vì vậy mà các nhà đầu tư quá chủ quan. Nhất là đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Việc này sẽ gây khó khăn trong việc duy trì. Hiện tại các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam hầu hết đã hoạt động được 5 – 7 năm. Lúc này các dự án này đã có được một dòng tiền tích lũy khá lớn. Do đó các nhà đầu tư vào phân khúc này cần hết sức cân nhắc khi đưa ra các quyết định.

Xem thêm các bài viết tương tự tại chuyên mục Bất động sản.

Nguồn: cafef.vn